香港文匯报|內地接連發招挺樓市

【大公中原网讯】香港文匯报8月30日报道：內地不少地方出現高熱旱災，但是樓市卻被「冰封」下去！據國家統計局公布，今年首七個月，商品房銷售額7.58萬億元（人民幣），按年急跌28.8%，而商品住宅更下降31.4%；商品房銷售面積7.81億平方米，按年下降23.1%，而商品住宅更下降27.1%。商品房待售面積5.47億平方米，按年升7.5%，而商品住宅待售面積更急升14.1%，反映開發商資金回收能力正在惡化中。

有見及此，於八月十九日和廿四日國務院常務會議中，李克強總理連串出招挺住住房需求，具體地提出「加大金融支援實體經濟力度」，被市場視為要求銀行「讓利」救市，即是「間接減息」。

住建部、財政部及人民銀行在十九日傍晚率先宣布，將會通過政策性銀行專項借款方式，支持已售逾期難支付住宅項目建設交付，實行封閉運作、專款專用。稍後會議上，總理再提措施支持民營企業、平台經濟發展，允許地方「一城一策」（即因城施策、實行差別化調控，防範一刀切式調控），着意放手讓地方政府因城市特殊情形來制定房策協助房企完成住宅項目和幫助市民購房。

按息降至3年最低刺激需求

針對內地樓市低迷背景，八月廿二日內地出現年內第三次非對稱減按息。中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，房貸利率掛鈎的五年期以上中LPR下調0.15%至4.3%，而一年期LPR只下降0.05%至3.65%，顯示政策進一步發功穩房市。此次下調後，各地首套及第二套房產貸下限降至4.1%和4.9%，是2019年來新低，是被市場視為刺激居民購房需求有力的舉措。

房貸利息跌至新低，這會吸引市民陸續購房嗎？這是市場人士最想得到的答案，且購房熱潮還能維持多久呢？內地房產市場現行的預售方式建基於購房者相信期房會如期如質交付完成，但是現時眾多爛尾工程迫使市民失卻購買信心，這才是房市可否延續正常運作之關鍵處。

爛尾樓嚴重影響入市信心

恢復購買者信心必須從解決爛尾樓盤單位着手。各地方政府應負起關鍵作用，首先跟所有「出事」企業單獨對接，充分了解房企手中每個樓盤施工情形，先處理最接近完成的項目首先復工、完成及盡快竣工交樓。當首批爛尾樓完成、交付、入伙後，當地市民自然恢復信心，這比什麼政策都奏效。

舉例來說，爛尾樓盤重災區的鄭州市，鄭州市國資委下屬鄭州地產集團聯同河南省財政廳下屬河面資產管理公司注資成立鄭州國家中心城市基金，下設紓困基金和子基金去注資不同房產項目。概念是紓困基金出20%，各區子基金再添20%，用40%去撬動社會資本或金融機構騰出餘下60%。項目選擇主要是「參與盤活市域內未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產項目」，其實已清楚說明是「極急不救窮」的，即是先救仍具效益的項目，確定還有足夠回籠，延續基金的持續性。

內地房產市場未來延續發展，必要恢復資本市場對房產市場的信心。政府實務地首先要保證「示範民營房企」的債務安全。縱觀各民營房企，首先選定七家「示範民營房企」，包括龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、新城控股、遠洋集團、金地集團和美的置業，由國有增信機構中債信用增進公司在其發行中期票據提供「全額無條件不可撤銷連帶責任擔保」。

監管部門可能安排政策性銀行在內投資機構參與認購，而且資金准境外使用。其中龍湖已推進發行總額最多15億元三年期及五年期中期票據，也是中債公司作出首筆擔保行為。可以預見，政府竭力確保這些示範民營房企發債成功，保住資本市場信心，間接地鞏固市民對這些民營房企能夠經營下去的信心，促使他們重回住房市場。

在現行市場轉折期中，政府可推行改善房市的有效政策，例如着力增加有效需求，如棚戶區改造使用貨幣安置、房票安置等等及二手房交易引入房票機制。持有房票市民可以優先優惠地選擇爛尾樓盤完工單位，盡快地減少存量及資金可速回收。

「金九銀十」驗證挺住房效果

總括來說，中央政府穩定住房市場的決心是可以肯定的，並且通過連串政策等達到扶助市民購買。不過，還要視乎市民對購買行為及房企持續運作性能否恢復信心。

平情而言，無論中央及各地方政府是向着正確方向努力邁進，當爛尾樓盤單位首見完成、示範房企發債完成，市民購買信心可望陸續回復，資金可以正常地回籠給房企手中，內地住房市場終可走回正軌，為內地經濟作出貢獻！首個試點時間是「金九銀十」時段，看購房者會否大舉重臨住宅市場。

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師