樓市經濟前景明朗 搶地趨高價

本港住宅近3年雖經歷修例風波及疫情衝擊，但樓價始終未見大幅波動，差估署樓價指數在今年7月更創歷史新高，期內發展商競投政府住宅官地亦越見「勇猛」。其中，去年7月香港國安法正式實施後，即使疫情未完全退卻，惟發展商對本港經濟前景轉趨樂觀，積極投地，出價更見進取，在去年7月至今年8月售出的11幅住宅地中，成交價除全數高於下限估值外，當中7幅更超出上限估值，佔比達64%，實實在在對未來投下信心一票。

政府由2019年至今年8月以招標方式共售出27幅住宅地皮。本港土地供應經年不足下，理論上無論地皮規模大小，都會受到發展商追捧。不過，近3年該27幅地皮的出價及成交結果，除了跟隨樓價起伏而變化外，更是發展商對社會及經濟後向的敏感反應，皆因由奪得地皮至建屋入伙，發展期一般長達5至7年，即使賣樓花也是在投地3至5年後，所以，不穩的社會及經濟環境絕對窒礙發展商的投資信心。

新地高上限四成奪古洞北地

從地皮上下限估值與成交價作分析，以上限估值作標準，27幅地皮成交價高於或低於上限估值的變幅及頻率，與根據差餉物業估價署所編製的私人住宅售價指數走勢相呼應。

當指數下滑及處於低谷時，地皮成交價普遍低於上限估值，個別甚至更低於下限估值，如嘉華國際（00173）等合組財團於2019年11月以近160億元投得的啟德4A區2號地，成交價較下限更低約11.4%。相反，當指數處上升軌時，成交價大多高於上限估值，部分更超出40%，如新地（00016）今年4月以逾86億元投得的古洞北地皮，較上限高約43.6%。

半數次標出價僅低成交不足6%

另一方面，從各發展商或財團投標每一幅地皮的出價作分析，27幅地皮中，約三分之一的首兩份落敗標書（即第2標及第3標），其出價與成交價僅相差11%之內；過半數的第2標，其出價更低於成交價不足6%。

如去年7月樓市仍在低位徘徊時，由萬科（香港）及青建國際（01240）以逾37億元投得的大埔馬窩路住宅地，第2標出價僅低約1.2%；而2019年初樓價越戰越勇接連創新高時，由會德豐地產等合組財團於2019年3月以近99億元投得的啟德4B區1號地皮，第2標出價僅低0.3%。由此可以反映，無論市況好壞，基於本港房屋短缺問題，大部分地皮都具有競爭性。

如將上述27幅土地成交的時序，對應當時的社會及經濟環境，2019年4月至5月開始發生的修例風波，延至當年年底才結束，差估署樓價指數亦由高位跌至低谷。

2020年隨着新冠疫情爆發，本港經濟受衝擊，更出現衰退情況，指數走勢基本上是反彈乏力，發展商期間投地的出價也趨保守，這情況在上半年尤為明顯，如去年上半年售出的5幅住宅地，各低於上限估值約20%至50%不等，當中4月成交的旺角蚊型住宅地，由內地資金的鵬程亞洲（00936）旗下鵬程工程管理諮詢僅以8590萬元投得，更較下限估值再低28%。

社會環境向好 發展商信心足

當香港國安法在去年7月正式實施之後，社會環境逐漸回復正常，即使新冠疫情再兇，經濟未有起色，樓價仍見明顯回升信號，觸覺敏銳的發展商於去年底已先高價搶地，如去年12月2日由中海外（00688）以42.728億元投得的啟德4E區1號地皮，以及12月23日由九倉（00004）以120億元奪標的山頂文輝道2至8號地，同樣高於上限估值，之後售出的地皮全以理想價成交，此或反映發展商認定國安法能夠保障本港社會利益，積極買地是對未來前景投下信心一票。