聚焦存量商业改造 中投国控集团迈向新蓝海

随着城市空间的日益拥挤，商业地产即将或者已经进入了“盘存”时代，在政策和市场的双轮驱动下，中投国控集团依靠自身二十年物业管理、商业管理的经验和资源，聚焦城市存量商业改造，在近年来疾步迈向轻量化资产运营的新蓝海。

政策市场双轮驱动 中投瞄准商业地产存量改造

郑州是国家中心城市，也是创建中的国际消费中心城市，还是首批国家文旅消费试点城市，在多层政策叠加之下，城市更新将是一项持续行动。在城市更新中加速现代服务业提档升级是最现实的需求，其中提升商业写字楼的服务水平、链接能力，和促进消费业态的创新、升级，是城市更新的题中应有之义，这离不开存量空间的盘活、产业链的打造。

郑州市在城市更新进程中，实施了一系列市场外迁、产业上楼，低效产业改造文旅消费场景等措施，郑州市引入运营商盘活老厂房建成的油化厂创意园、二砂文化创意园等，都是不动产盘存打造现代商业的典范。当前的经济环境下，商业写字楼租金下行，空置率居于高位，租金承压严重，中小型托管租赁公司难以为继。中投国控集团成立于2004年，在城市物业管理、商业管理、酒店管理方面积累了丰富经验和资源，城市更新的趋势以及市场因素，让中投国控集团坚定了盘活城市低效产业的发展战略。

截止2024年5月，中投国控集团运营的商业楼宇资产已达110万平方米，规模接近国内第一梯队。数据显示，截止2024年一季度，郑州市甲乙级写字楼存量为518.4万平方米，零售物业超700万平方米，加上国企推向市场的闲置、低效资产，郑州市存量可商用不动产不低于1500万平方米，其中近年内有环境改造、设施更新需求的超过半数。

据住建部数据显示，截至2023年11月底，全国共实施各类城市更新项目约6.6万个，其中城镇老旧小区改造占据多数，低效、存量产业改建盘活也占到一定的比例。据《佳兆业2021年全国城市更新报告》，我国城市更新市场规模日益扩大，存量总市值为500万亿，按年城市更新速率2%计算，城市更新项目将每年释放出10万亿元的市场，落后、低效资产的改扩建及盘活升级也是万亿级市场的新蓝海。

“从市场角度来看，商业写字楼库存量比较大，目前一线城市写字楼空置率大概在10%—20%，二线城市空置率大多超过30%，均处于相对较高的空置状态，租金承压。”中投国控集团董事长韩帅分析说，“面对商业办公地产去库存及降低空置率的压力，国家及各地都开始陆续释放利好新政，通过提供税收优惠、简化审批流程等政策支持，鼓励房地产投资者和运营商积极参与写字楼改造和运营。借势政策东风，新政下商业地产必然重拾价值，这给了我锁定低效商业地产盘存市场的信心。”