内地再发力稳楼市打通房企融资渠道

内地房地产稳楼市政策再发力。中国人民银行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台六方面十六条措施全力支持房地产融资，旨在全方位打通开发商融资渠道，以解决当前面临的流动性危机，提振楼市信心。

通知提出，稳定房地产开发贷款投放，支持开发贷款、信托贷款等存量融资展期1年，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。银行房地产贷款集中度管理的「两道红线」亦有所松绑，允许合理延长政策过渡期。

这是内地开发商大规模出现债务风险一年多以来，人行和银保监会首次就支持房地产融资下发红头文件。这份文件由人民银行办公厅于11月11日印发，央行和银保监系统上下动员，主送单位包括人行、银保监局各分支机构，各银行和信托、保险、金融资管公司，并抄送交易商协会。

全面支持供需两端

「坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展」。通知全文提出十六项具体举措，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，政策力度空前。

此次通知中首先要求稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，重点支持聚焦主业、资质良好的民营房企贷款融资。同时要求「金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全，资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。」这意味着，个别出险房企的优质项目，也将会得到合理房地产贷款融资支持。

为缓解房企短期偿债压力，通知指出，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。「自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。」

信托重新成为房地产金融支持政策选项。通知指出，保持信托等资管产品融资稳定，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。

进一步支援「保交楼」

在「保交楼」方面，通知指出，支持国开行、农发行等开发性政策性银行为房企提供「保交楼」专项借款，但要求借款主体经监管部门覆核备案，资金封闭运行、专款专用，且只能用于已售逾期难交付住宅项目，目的是保交付。

通知中还首次提到支持金融机构为「保交楼」专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。另外，涉及资不抵债项目，如剩余货值能覆盖专项借款和新增配套融资，若能明确还款来源，鼓励金融机构提供新增配套融资支持。

人行和银保监会同时开出「免责条款」：从11月11日起半年内，银行向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；债务新老划断后，承贷主体按合格借款主体管理。「对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责」。

银行贷款「两道红线」松绑

此外，银行房地产贷款集中度管理的「两道红线」松绑，延长政策过渡期。2020年12月31日，央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给银行发放房地产贷款划出了「两道红线」，要求银行房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人行、银保监会确定的管理要求，即不得高于其确定的相应上限。此次通知提出，对受疫情等客观原因影响、不能如期满足「两道红线」要求的银行，由央行和银保监会派出机构做评估，合理延长其过渡期。

专家解读：金融政策由限制转向支持

（香港文汇报记者海巖）专家对香港文汇报表示，此举释放政策转向信号，房地产金融政策从限制转向支持，加大政府支持力度，重点帮助房企渡过短期债务危机，提振市场信心。

金融监管研究院院长孙海波认为，16条支持措施意味着对房地产融资的大方向从限制转向支持，疏通房地产融资的各类管道，为房地产市场早日回归正常轨道奠定基础。他说，在此之前，监管方为房企信贷政策划下「三道红线」，同时不鼓励房企在股票市场融资，救助方向亦是「救项目不救企业」，惟「保交楼」纾困目前仍未见明显效果。监管此次作出调整，未来的方向为「救项目与救企业并存」。

不过孙海波强调，融资支持重点是仅有短期流动性风险的优质房企。16条政策中一个核心是对存量贷款额外展期1年，并且可以不降级，不改变征信。政策重点加大对优质房企支持力度，保证这些企业能够活下来，进而稳定市场、防止危机和风险扩散。同时也相当于允许金融机构合法合规将房地产相关不良贷款延后2年左右，以时间换取空间，让金融机构和房地产市场消化和缓解信贷风险。

社科院金融所研究员尹中立则认为，此次金融支持政策涉及金融市场各品类，全面且系统化。目前开发贷和信托是房企存量贷款的大头。此次政策为针对金融机构房地产贷款集中度管理的「两道红线」松绑，允许对存量进行展期，并鼓励信托贷款增量，这对稳定房企融资有实质支持作用。对于「三道红线」，尹中立指出，目前政策上还没有松口，但随着近两年来房企被动和主动降杠杆，头部优质房企「三道红线」情况没有恶化，未来获得更多融资支持后，现金短债比等指标更易改善。

至于债务恶化的房企，尹中立预期政策取向仍以支持相关项目「保交楼」为主，这类房企仍会加快风险出清、兼并重组。此前「保交楼」的进展并不太顺利，初期2,000亿元人民币的资金规模相对风险资产来说杯水车薪，门槛相对较高，三年还本压力大，并且资金使用需要地方政府承担责任等等。新政策加大对「保交楼」的支持，释放了政策性银行可以承担一定损失的可能性，可能推进政策的执行。

不过尹中立强调，16条措施目前没有涉及具体额度，也设定了许多前提条件，在其中13处措施前加了「合理」定语，如合理展期、合理需求、合理延长过渡期等，强调金融机构遵循「市场化、法治化原则」，「商业自愿前提下」等等，因此金融机构最终执行力度仍待观察和后续具体措施落地。

香港文汇报记者海岩