旧换新撬动购房需求 加快楼市企稳

以人均住房面积衡量，中国房地产市场已处于相对饱和状态。信和集团首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事廖群向《大公报》表示，房地产市场与诸多传统产业类似，供应数量上已趋饱和，甚至是过剩，但从质量上看仍有发展空间。

廖群相信，目前内地房地产市场“住房标准”与现代化标准仍存一定差距，从质量提升角度看，城镇居民住房中有很大一部分存在巨大的标准升级空间。此外，中国有约4亿人的“换房”需求正待激活，该需求一旦得到满足，既可促进房地产市场加快企稳，也能更好推动中国经济加速增长。

大公报记者 倪巍晨

第七次全国人口普查的数据显示，2020年中国城镇居民人均住房面积(建筑面积，下同)约38.6平方米;住房套户比为1.06，其中，城市和镇的住房套户比分别约0.99、1.18，已接近发达国家水平。

廖群认为，按人均住房面积推算，中国房地产市场处于相对饱和状态，但从提升质量角度看，居民住房领域还有巨大的标准升级空间。他续称，房地产领域的标准升级，需要置换至具有现代化标准的新房屋，即所谓的“换房”，“就像此前棚户区改造，以及即将展开的新一轮‘城中村’改造一样，大多数都是拆迁后换至新房”。

住房标准有巨大提升空间

需求方面，廖群指出，2022年全国城镇居民住房存量面积中，商品住房、非商品住房的面积分别达180亿平方米和181.8亿平方米。所有城镇居民住房存量中，若有40%需要置换，就关乎到约3.7亿人口。若考虑2000年至2005年住房商品化前期建成的商品住房中，有部分与现代化住房标准存在较大差距，需“换房”的人口规模预计达4亿左右。

廖群明言，房地产行业是对经济影响最大的传统产业之一，4亿城镇居民的“换房”需求一旦得到激活，无疑将持续很多年，届时房地产市场将获得强劲而持久的发展动力，这对经济中长期高质量发展和中高速增长而言意义重大。他说：“尽早激活4亿城镇居民的‘换房’需求，可促使房地产市场尽快企稳，推动经济增长持续加速。”

廖群提醒，未来十年左右，中国将步入发达经济体行列，产业、消费、民众生活等各方面都将达到或接近现代化标准，“届时总不能让4亿城镇居民继续居住在质量距现代化标准相去甚远的住房中”。他直言，从促进我国人民生活水平现代化的角度，住房标准的升级是大势所趋，尽早激活城镇居民“换房”需求有非凡意义。

各城积极推进“以旧换新”

在廖群眼中，“城中村”改造，是典型的住房标准升级，惟其所涉规模尚且不大，未来更需要激活4亿仍居住于非商品住房中的城镇居民的“换房”需求。另一方面，房地产领域也应与其他行业一样同步开展标准升级，借此形成全国性的，由城镇居民“换房”推动的住房标准升级热潮。

需要指出的是，内地房地产领域“以旧换新”已开始推进。公开报道显示，2023年9月“以旧换新”的楼市创意“发源”于山东淄博等地，此后类似模式被扬州、连云港、丽水、宁波、启东、宣城、亳州、太仓等多地覆製。

中国指数研究院的统计称，2023年至今，内地已有逾30城表态支持房子“以旧换新”，但各地政策不尽相同，具体而言包括“购房补贴、换新购、国企收购”等模式。