疫下的中国楼市风向

【大公中原网讯】新冠肺炎疫情之后宽松的货币政策催生房地产需求，但不同的政策节奏造成需求的释放不一样。

疫情期间，美国开启「无限量」宽松，低利率和充足的信贷供给刺激居民的购房需求。3月初美联储两次降息，联邦基金利率目标区间降到0%至0.25厘、并推出7000亿美元QE计划；3月23日更推出「无限量QE」计划；3月26日存款准备金率降为零。11月，美国30年期固定利率贷款的利率仅2.72厘，同比大幅下降102个基点；前三季度，新发放单户住宅按揭贷款2.35万亿美元，同比增长59%。

在应对疫情的政策节奏上，中国保持适度宽松，但不将房地产作为短期刺激经济的手段。从量和价两方面推动房地产相关的货币金融制度变革，防止资金过度流入房地产领域。

价格上，房贷利率挂钩LPR，建立了货币政策放松和房地产融资之间的防火墙，在引导实体经济融资成本下行的同时保持房贷利率基本稳定。1月至4月，一年期LPR下降30个基点，而五年期LPR仅下降15个基点、更为平稳。5月以来，LPR已经连续八个月不变。

量上，加强房地产金融审慎管理，防止资金过度流入、违规流入房地产。7月24日房地产工作座谈会，国务院副总理韩正强调「要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场」。截至9月末，个人住房贷款余额为33.7万亿元，同比增长15.6%，增速较上年末回落1.1个百分点。

政策上，多次强调房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段。5月，《政府工作报告》强调，「坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。」10月，十九届五中全会再次强调，「坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。」12月，中央经济工作会议强调，「要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。」

长时间居家隔离和办公，使大家对居住体验的感受更深，激发居民改善居住质量的欲望。

当前，美国房地产市场改善需求更旺盛。一是，新房市场更为火热。1月至10月，美国新房累计同比增长20.6%，远高于二手房的2.9%，其中10月份新房同比增长41.5%，也大幅高于二手房的26.6%。二是，单户住宅市场更为火热。1月至10月，单户型成屋销售折年数同比增长3.7%，明显强于多户型的-3.5%；10月，单户型成屋销售中位价31.77万美元／套，同比增长16.0%，高于多户型的增速10.3%。

对于中国而言，疫情同样助推三大类购房需求，将长期支撑市场。

一是，购买自有住房、特别是第二居所的意愿提升。疫情期间长期居家，凸显了第二居所不仅居住质量更好、还可满足特殊情况下居家隔离需求的优势。

二是，住宅质量改善需求提升。以大户型为代表的改善型需求被进一步激发。更大的居住空间，保证了更大的活动空间、更独立的个人隐私空间，及更好的居家衞生健康空间。洋房、别墅等低密度产品将受关注。同时，不仅仅是面积，长时间居家也让居民深刻感受通风、日照、观景等生活体验，未来将更加关注户型、朝向等因素。

三是，基础配套升级需求提升。一方面，对高质量物业管理服务的需求提升。物管质量不仅关系日常居住体验，在非常时期还和业主健康安全密切相关。另一方面，园林绿化好、周边商业医疗等配套条件将成为基本要求。疫情期间小区封闭式管理，园林绿化和衞生环境将决定业主身心健康和居住体验。周边具有步行可达的基础配套重要性凸显。

需求顺利释放还需政策支持和供给端发力。如果应对得当，保持市场平稳，将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、坚持「房住不炒」、支持居民自住需求的房地产政策升级。

和爆发SARS的03年不同，当前经济增长压力较大、住房短缺的问题已基本解决。

本次疫情过后，住房需求的顺利释放还需要三大条件，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。一是补齐租赁住房短板，规范发展住房租赁市场、增加租赁住房供给；二是提升产品质量，持续改善户型、物业和配套，使产品与居民需求匹配；三是创新销售模式，降低买房成本、改善购买体验。（恒大研究院常务副院长兼首席房地产研究员夏 磊）